아파트 재건축이 날이 갈수록 어려워 지는 이유

 

대한민국 아파트 공화국이다. 내가 살고 있는 아파트가 재건축이 된다면 이건 로또 2등 정도 되는 횡재라고 할 수도 있다. 글쓰니의 처갓집은 재건축을 두 번이나 당첨된 어마어마한 집안인데 나의 와이프는 많은 돈을 받지 못한 듯한 모습이다. 글쓰니의 어머니 집도 재건축이 된다고 하는 이야기가 10년째인데 이제는 재건축이야기만 나오면 그러려니 한다. 아파트 재건축이 날이 갈수록 어려워지고 있다는 이야기가 있어서 키보드를 만지작 거려 본다. 

아파트 재건축

 

 

아파트 재건축이 어려워지는 이유

1.주민간의 입장차이

아파트 재건축이 어려워지고 있는 이유는 아파트에 입주해 있는 사람들의 입장차이가 있다. 요즘은 대단지 아파트가 주를 이루고 있는데 몇 차 몇 차 아파트라고 해서 같은 단지라도 대단지 아파트는 건축 시기가 많이 차이 난다. 

같은 이름의 아파트라도 1차 아파트는 1979년도에 완공되고 같은 이름의 4차 아파트는 완공이 2003년도에 지어진 아파트다. 거의 20년이나 차이나는 아파트다. 같은 아파트지만 조건들도 다 다르다.

 

건축면적, 토지비율,개발부담금

1차 아파트(1979년)의 준공당시 건축면적과 4차 아파트(2003년) 준공한 아파트는 건축면적 자제가 틀리다.

토지비율 차이도 1차 아파트와 같은 이름의 4차 아파트는 당연히 틀리다.

그래서 서로 입장 차이가 날 수밖에 없다.

 

1차 아파트는 구매한 사람은 구매한 지 30년이 지났다. 30년 전에 5억에 구매한 아파트가 지금은 가격이 천정부지로 올라서 이 사람은 행복할 것이다.

 

그런데 어떤 사람이 4차 아파트를 작년에 40억 주고 들어왔는데 정권 바뀌고 팬데믹 끝나면서 가격이 35억이 되었다 마이너스 5억 인 셈이다.

 

그런데 재건축을 위해 개발 부담금을 내라고 하면 4차 아파트에 들어간 사람은 부담이 너무 큰걸 몸으로 느낄 것이다.

 

아파트주민과 상가주인

아파트 재건축이 어려워지는 이유 중에 또 하나가 아파트 주민과 상가 주인의 입장차가 극명하다는 데 있다. 

서로 간의 입장차이는 너무나도 틀리다. 아파트 주민은 절대 찬성을 하더라도 상가주인은 더 많은 걸 원하게 되어 있다. 어떻게 만든 상권이고 어떻게 지켜온 상점인데 절대 그냥은 포기 못하게 된다.

 

강남에 있는 은마 아파트는 유명해서 다들 잘 알 것이다. 강남 은마아파트 상가가 엄청 크고 유명하다. 지금 강남 은마 아파트는 2072에 재건축한다는 이야기가 떠돌고 있다. 왜 강남 한복판의 구형 아파트인 은마 아파트는 재건축이 늦어지는 것일까. 그건 상가와 주민 간의 조율이 잘 되지 않아서라고 보고 있다.

늘어난 상업면적을 분양하게 되면 개발 부담금이 그만큼 줄어든다. 그런데 당신이 상가의 주인이라고 상상해 보면 아마도 더 많은 것을 원하게 될 것이다. 사람의 욕심은 끝이 없다. 

상가분양을 많이 해서 그만큼 개발 부담금이 줄어들고 건축비도 줄어드는 구조인데 기존 상가 주인들은 더 많은 지분을 달 가고 하면서 싸움이 나는 구조다. 사람의 욕심은 끝이 없다.

 

 

상가 분양 이슈

요즘 새로 생긴 아파트의 상가에 가 본 적이 있는가? 제일 많이 보이는 것이 무엇이라고 생각하는가? 바로 부동산 사무실이 상가 1층을 잠식하고 있다. 문 하나 걸러서 부동산 중계소 사무실이다.

부동산 사무소(해당이미지는 내용과 무관합니다.)/네이버 지도

 

상가의 중간중간은 비워져 있어도 부동산 사무실이 즐비하다

텅 빈 상가와 부동산 중개소들만 입주민들을 환영하고 있다. 썰렁하기 때문에 사람들이 왕례가 더 없어지고 있다. 그나만 경기가 바닥인 요즘은 부동산 사무소도 슬슬 없어지고 있다. 그래도 사람들은 자신이 살고 있는 아파트의 상가엘 잘 가지 않는다. 

 

상가는 7억에서 10억 정도로 좁은 평수로 잘라서 분양을 하게 되는데 평당 1억 원씩 잡아도 10억이 있어야 겨우 10평을 분양받게 되는데 장사해 본 사람들은 잘 알겠지만 이 평수로는 장사를 하기엔 너무나도 비좁다. 바로 옆에 있는 상가를 터서 크게 식당으로 장사하면 좋겠지만 가격이 오르면 상가 분양하기도 힘들고 중간중간에 부동산 중개소가 있어서 썰렁해 보이기는 마찬가지다.

 

알리

 

 

공사비의 상승

이전에는 건설사들에게는 봄날 같았을 것 같다. 예전에는 강남에 아파트 재건축을 하는데 평당 550만 원에서 600만 원 정도면 재건축이 가능했었다고 한다. 지금은 공사비가 평당 1300만 원이 훨씬 넘는다고 한다. 재건축 비용이 평당 천만 원이 넘어가니 건설사들은 주판만 만지작 거리지 쉽게 '우리 회사가 하겠소'라는 말을 하기 어렵게 되었다.

 

정부의 정책 악순환

정부는 각종 규제를 완화하고 서민이 자신의 집을 마련해라고 여러 가지 정책들을 펼친다. 정부에서 규제완화 정책을 발표하니 아파트 가격이 더 빠르게 오른다. 그 오른 아파트에 입주한 사람들은 재개발할 때 더 많은 돈을 요구하게 되고 서로 싸움까지 하는 지경에 이르게 된다. 

 

 

정치질

대한민국 사람들은 3명만 모여도 정치적이 이야기들을 많이 그리고 자주 하는 모습을 쉽게 볼 수 있다. 

강남에 있는 한 아파트 단지는 이제야 재개발 착공이 시작되었는데 그 사이 조합장이 15번이나 바뀌었다고 한다.

대한민국 국회와 용화대 보다 더 개판이다. 사람의 욕심은 끝이 없다.

 

공익과 사익

공익의 목적과 사익의 목적이 서로 줄다기를 하는 것이다.

아파트 재건축을 도운 시장이나 구청장등은 재건축을 도와줬으니 표를 원해서 이거 넣어라 저거 넣어라 이야기하게 된다. 용적률이 높으니 앞에 작은 공원하나 만들어라고 하면 집주인들은 재건축 승인이 이미 났는데 내가 왜 우리 집 앞에 아파트 주민 아닌 사람들이 이용하는 공원 같은걸 왜 만드냐고 하면서 서로 싸움다.

 

 

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